A implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”, tem gerado debates sobre o real impacto no bolso dos proprietários de imóveis no país. Embora o governo federal tenha agido para desmentir boatos sobre a taxação de residentes, especialistas apontam que a ferramenta, aliada à Reforma Tributária, possui um potencial concreto de elevar a carga tributária sobre o patrimônio imobiliário, não por meio do aumento de alíquotas, mas sim pelo aumento da base de cálculo de diversos impostos.
A origem e o “susto razoável”
Diferente do que muitos supõem, o CIB não é uma criação recente e, na verdade, foi instituído em 2021 pela Instrução Normativa da Receita Federal nº 2.030. No entanto, a Reforma Tributária deu uma nova escala à sua importância.
Segundo Vinicius Cunha, advogado tributarista e sócio do escritório MBW Advogados, a Reforma Tributária altera a natureza jurídica da propriedade nas transações. “Ela traz a noção de imóvel para dentro da cadeia de consumo. Hoje, os imóveis não estão inseridos na cadeia de consumo. Você não paga ICMS ou ISS na venda de um imóvel, por exemplo”.
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Agora, o setor aguarda a regulamentação detalhada, que virá por meio de leis complementares e regulamentos específicos do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). “O treino começa já em 2026 e o jogo começa em 2027. Ou seja, não sabemos as regras desse treino, mas ele já começou”, pondera o advogado sobre a expectativa de novas normativas.
O cruzamento de dados: O “Novo Petróleo”
O CIB funciona como uma chave única que integra informações de cartórios, prefeituras e órgãos federais. O objetivo central é a informação. “O ideal do CIB é isso, é dado. É o novo petróleo”, define Cunha.
Com essa integração, a Receita Federal transfere o ônus da fiscalização para os cartórios de registro geral (RGI), que passam a ser obrigados a fornecer dados detalhados sobre a titularidade e as transações. “O que a Receita fez foi falar: ‘A partir da Reforma Tributária, você, cartório de imóveis, vai ser obrigado a me fornecer as informações de quem são os proprietários dos imóveis que estão sob a sua circunscrição”, explica.
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Impactos Práticos: IPTU, ITBI e ITD (ITCMD)
A maior precisão dos dados reflete diretamente na base de cálculo dos tributos.
Para os exemplos 1 e 2 considere um imóvel fictício no Leblon (Rio de Janeiro):
- Valor de compra (histórico/IR): R$ 200.000,00
- Valor Venal antigo (na prefeitura): R$ 500.000,00
- Valor de Mercado real (atualizado via CIB/corretores): R$ 1.200.000,00
1. IPTU
O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é calculado sobre o Valor Venal, definido pela prefeitura de cada município. Acontece que a atualização do valor venal (base de cálculo do IPTU) pode ser feita de forma ágil pelo Poder Executivo municipal. “Não precisa de uma nova lei para atualizar o valor venal dos imóveis, apenas de um decreto do prefeito daquele município”, alerta Cunha.
Cenário hipotético: Se a prefeitura, munida de dados do CIB e de tecnologia, atualizar o valor venal de R$ 500 mil para R$ 1 milhão, o imposto anual pode dobrar de valor, mesmo sem alteração na alíquota.
Antes do CIB: A prefeitura tinha dados defasados. O cálculo era feito sobre os R$ 500 mil.
- Alíquota (exemplo no Rio de Janeiro): 1%
- Imposto pago: R$ 5.000,00/ano.
Com o CIB: A prefeitura cruza os dados do CIB e outras tecnologias que já estão sendo implementadas, como imagens de drone, percebendo que o imóvel foi reformado ou que a região valorizou. O “Valor Venal” é atualizado para R$ 1.000.000,00 por decreto.
- Alíquota (mantida): 1%
- Novo Imposto: R$ 10.000,00/ano.
Impacto: O imposto dobrou apenas porque o governo passou a ter a informação correta do valor do metro quadrado atual.
2. ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) incide sobre a compra e venda de imóveis. Logo, quanto maior o valor da venda, maior o ITBI devido.
Acontece que, com o cruzamento de dados que o CIB passará a permitir, transações com valores subestimados serão coibidas.
Cenário hipotético: Por benevolência, um proprietário que decida vender um imóvel para um parente, como um sobrinho, por um valor abaixo do mercado (ex: R$ 400 mil em um imóvel de R$ 1,2 milhão), poderá receber um auto de infração do Fisco.
Antes do CIB: O cartório e a prefeitura aceitavam o valor da escritura (R$ 400 mil).
- Alíquota (exemplo no Rio de Janeiro): 3%
- ITBI pago: R$ 12.000,00.
Com o CIB: O sistema já aponta que o valor de mercado naquela rua é R$ 1.200.000,00. A prefeitura ignora o seu preço de venda e emite a guia sobre o valor do sistema.
- Alíquota: 3%
- Novo ITBI: R$ 36.000,00.
Impacto: Na prática, a guia do ITBI pode ser emitida com base no valor de mercado do CIB, ignorando o valor do contrato. Ou seja, você terá que pagar o imposto sobre o valor que o governo “acha” que vale, ou entrar com um processo administrativo.
“Com certeza virá um auto de infração nesse caso. E aí será necessário comprovar que foi benevolência e que não existe fraude na operação”, explica o advogado.
3. ITD / ITCMD (Heranças e Doações)
O ITD (nome no Rio) ou ITCMD (nome em SP) é o imposto que incide sobre doações ou transmissões de patrimônio (inventário). No caso desse imposto, o impacto prático com o fortalecimento do CIB é duplo: na base de cálculo (CIB), que passará a considerar o valor de mercado do imóvel, e na alíquota do imposto, que passa a ser progressiva com a Reforma Tributária, entre 4% e 8%.
Cenário hipotético: Doação do imóvel de pai para filho em São Paulo.
Antes: Valor base de R$ 500 mil e alíquota fixa (ex: 4% em SP).
- Imposto pago: R$ 20.000,00.
Com CIB + Reforma Tributária: O valor base sobe para o valor de mercado (CIB): R$ 1.200.000,00. A alíquota agora é progressiva (quanto maior o valor, maior a taxa), chegando a 8%.
- Cálculo (8% sobre R$ 1,2 milhão): R$ 96.000,00.
Impacto: O custo para transferir o patrimônio para um herdeiro pode ficar quase 5 vezes mais caro devido à precisão dos dados do CIB somada à nova lei.
Serei obrigado a informar a valorização do imóvel para a Receita Federal?
Antes, a atualização do valor de um imóvel junto à Receita Federal gerava um imposto sobre o ganho de capital, isto é, sobre a valorização (diferença entre o preço pago e o valor de mercado atual), de 15%. Por exemplo, no caso de um imóvel comprado por R$ 200 mil e que passou a valer R$ 1 milhão, ao informar esse valor de mercado ao Fisco, era necessário pagar 15% de 800 mil (R$ 120 mil) de Imposto de Renda à Receita.
No fim de 2025 foi sancionada a lei que criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), que passou a permitir que pessoas físicas atualizem, na declaração do IR, o valor de bens móveis – como veículos, barcos e aeronaves – e imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2024, pagando uma alíquota de 4% sobre o ganho de capital. No caso das pessoas jurídicas, são 4,8% de IRPJ mais 3,2% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Contudo, até o momento, o CIB e o cruzamento de dados da Receita com os cartórios de imóveis por si só não geram nenhuma obrigação aos proprietários de atualizar o valor dos imóveis – ainda que a base de cálculo dos impostos possa ser atualizada.
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