Os FIIs mais endividados da Bolsa – e como ficam com aumento da Selic

O aumento da taxa Selic é visto pelo mercado como fator que reduz a atratividade dos fundos imobiliários, movimento que pode ser observado com a desvalorização das cotas das carteiras. Mas o aperto monetário traz mais uma dificuldade para os FIIs, especialmente os mais endividados.

Isso porque o aumento dos juros torna o custo da dívida mais caro, dificultando o pagamento da obrigação financeira. No ano passado, antes do início do ciclo de queda da taxa de juros – que caiu de 13,75% para 10,50% ao ano –, alguns fundos sentiram o peso da taxa em patamares elevados.

O REC Renda Imobiliária (RECT11), por exemplo, comunicou ao mercado a redução do dividendo do fundo – de R$ 0,54 para R$ 0,40 por cota. A medida fazia parte do conjunto de ações para amortizar o endividamento da carteira.

Com dificuldades de honrar as obrigações financeiras, o REC Logística (RELG11) também aprovou a retenção dos rendimentos – suspensos até hoje. O XP Properties (XPPR11) optou pela venda de imóveis para a amortização de dívidas.

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Haverá novas reduções de dividendos?

Com o aumento de 0,25 ponto percentual da Selic, em setembro, e a possibilidade de novas elevações da taxa, a alavancagem (endividamento) dos FIIs volta ao radar do mercado, como confirma Moise Politi, da REC Gestora, que não descarta redução da rentabilidade para fundos com dívidas indexadas à taxa do CDI – que acompanha o comportamento da Selic.

“A situação estava mais confortável quando a expectativa era de uma Selic em 9%, mas agora com o aperto monetário a situação complica um pouco”, reconhece o gestor. “Resta saber se as previsões de inflação mais elevada se confirmarão, o que prejudicaria também os fundos com dívidas indexadas ao IPCA”, reflete.

Apesar do cenário, Politi lembra que a situação não chega a ser preocupante como a observada nos anos anteriores, quando o mercado suportou uma taxa maior do que o teto das projeções para o atual aperto monetário (na casa de 11,75%), além das incertezas e consequências da pandemia da Covid-19.

Estudo do InfoMoney com dados do índice de alavancagem do Clube FII – que mede a relação entre o passivo (obrigações financeiras) e o ativo (patrimônio) – aponta que o endividamento dos fundos pode chegar a quase 40%, como é o caso do TRX Real Estate (TRXF11). Confira a lista dos dez FIIs mais endividados.

Ticker	Segmento	Índice de Alavancagem (Passivo/Ativo) – %
TRXF11	Renda Urbana	39,72
ZAVI11	Híbrido	38,57
VINO11	Escritório	35,69
KORE11	Escritório	34,05
VIUR11	Renda Urbana	33,68
TEPP11	Escritório	30,24
RZAT11	Híbrido	29,09
GZIT11	Shopping	27,15
TRBL11	Logístico	24,64
HSML11	Shopping	23,18

Fonte: Clube FII

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Mas nem toda dívida dos FIIs é ruim – e necessariamente arriscada

Mais importante do que o percentual da dívida sobre o patrimônio do fundo, é a forma como o endividamento está estruturado, avalia Lana Santos, analista do Clube FII. A especialista aponta pelo menos três fatores que devem ser observados pelo investidor para o entendimento da alavancagem.

Prazo da dívida

Segundo Lana, é mais confortável para o fundo ter um volume de dívida maior, com um prazo de 10 a 15 anos, do que uma dívida menor a ser amortizada em 36 meses, por exemplo.

“Desta forma, o fundo consegue provisionar melhor – e com mais espaço de tempo – o valor para pagamento das parcelas”, observa.

Cobertura de juros

De acordo com a analista do Clube FII, se um fundo possui um alto percentual de alavancagem, mas sua geração de lucro antes de juros e impostos é superior ao custo da dívida, o fundo possui uma posição confortável em relação ao seu endividamento.

“Pois suas receitas imobiliárias suprem mais de uma vez o custo financeiro, dificilmente incorrendo em apertos mesmo estando bem alavancado”, pondera Lana.

Fluxo das receitas e dívidas

A analista recomenda ao investidor também observar se a alavancagem está casada com o fluxo de receitas do ativo adquirido – uma estratégia muito utilizada por alguns fundos de renda urbana, pontua.

“Se o fundo adquire um ativo com contrato atípico de 10 anos, que gera R$0,05 por cota de receita mensal, e a alavancagem tomada para comprar esse ativo tem um custo mensal de R$0,02 por cota, isso significa que o fundo gera um ‘alfa’ de R$0,03 por cota, ou seja, tem uma margem de lucro da receita sobre a alavancagem, gerando valor para os cotistas”, finaliza.

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