A conta fecha? FII TRXF11 usa alavancagem como estratégia de geração de valor

No episódio mais recente do Liga de FIIs, Gabriel Barbosa, sócio da TRX e gestor do TRXF11 (TRX Real Estate), detalhou a estrutura de alavancagem do fundo — instrumento que, segundo ele, tem sido central na estratégia de geração de valor para os cotistas.

Atualmente, a alavancagem responde por cerca de 35% do valor total dos ativos do fundo, que somam aproximadamente R$ 3,2 bilhões. A estrutura é baseada na antecipação de recebíveis de contratos atípicos de longo prazo, transformados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos no mercado por meio de securitizadoras.

Os recursos captados são utilizados para financiar obras e novas aquisições — especialmente operações de sale & leaseback.

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“Todos os contratos que antecipamos até agora são atípicos, com grandes inquilinos. Nosso regulamento permite contratos típicos, mas temos preferido os atípicos, que hoje representam mais de 93% da receita do fundo”, comenta Barbosa.

A preferência por esse tipo de contrato está ligada à dinâmica do próprio setor de renda urbana. Para o gestor, varejistas, hospitais e instituições de ensino, por exemplo, valorizam a manutenção do ponto comercial e estão dispostos a firmar contratos longos para garantir estabilidade — o que dá previsibilidade ao fundo e viabiliza a antecipação dos recebíveis.

Cap rate acima, custo abaixo

A lógica da alavancagem é captar a um custo mais baixo do que o retorno dos imóveis adquiridos. No caso do TRXF11, o cap rate médio dos ativos é de 8,5% ao ano, enquanto o custo médio da dívida gira em torno de 6,4%, com prazos semelhantes — 15 anos para os contratos e 14 anos para dívidas.

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“Com esse diferencial, conseguimos carregar os ativos com um yield on cost mais atrativo e, caso haja uma venda, capturar uma TIR maior. Se comprei com retorno de 8,5% e vendo por 7,5%, a alavancagem potencializa esse ganho”, diz Barbosa, comentando que o fundo já teve alavancagem superior a 50% e manteve tranquilidade, desde que bem estruturada.

Vendas reforçam a estratégia ativa

A alavancagem, porém, exige gestão ativa, de acordo com Marcos Baroni, especialista da Suno Research e um dos apresentadores do Liga de FIIs. “O gestor precisa girar o portfólio, fazer aquisições e vendas que ajudem a amortizar a dívida e extrair valor ao longo do tempo. O TRXF11 tem mostrado isso.”

Nos últimos cinco anos, o fundo vendeu aproximadamente R$ 1 bilhão em imóveis, sendo R$ 800 milhões apenas em 2024. Recentemente, o TRXF11 anunciou duas novas operações de antecipação de recebíveis, somando R$ 159 milhões, com o objetivo de equalizar o caixa ao longo de 2025.

Vem nova emissão?

Mesmo com o caixa de 2025 ajustado, a TRX mira o ano seguinte. “Já estamos discutindo internamente o fluxo de caixa de 2026. A principal despesa deve ser a obra do Hospital Albert Einstein, então a necessidade líquida de recursos será bem menor”, afirmou Barbosa.

Segundo ele, a equipe avalia continuamente se há espaço para novas captações, seja via emissão de cotas ou novas antecipações de contratos que ainda não foram securitizados. “Dependendo da demanda e do preço de mercado da cota, a emissão pode ou não fazer sentido. Se estiver muito próxima do valor patrimonial, talvez não seja o momento”, ponderou.

Esses e outros temas relevantes do universo dos fundos imobiliários são debatidos semanalmente no Liga de FIIs, programa do InfoMoney exibido às quartas-feiras, às 18h, no YouTube. Nesta nova temporada, a atração já contou com a participação de gestores de grandes casas como RBR Asset, Patria Investimentos, Inter Asset e Kinea Investimentos — sempre sob a condução de Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, e Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP.

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