O mercado de galpões logísticos de alto padrão está em alta no país, com valorização de 34% no metro quadrado (m²) nos últimos 3 anos, e a menor taxa de vacância registrada desde 2016, chegando a 8,1% no primeiro trimestre de 2025. Os dados são da Colliers, multinacional de serviços corporativos imobiliários e gestão de investimentos, e trazem o panorama mais recente da área.
Segundo o relatório de mercado, a demanda por espaços no período foi duas vezes superior à entrega do novo estoque, o que levou à diminuição da vacância.
A previsão é ampliar a área construída em 2 milhões de m², considerando as obras com entregas programadas ao longo de 2025. Isso deverá se somar à área de 28 milhões de m² já disponíveis no país.
Os números refletem o bom momento do setor, após 2024 fechar com a menor taxa de vacância até então, ficando pela primeira vez abaixo de 10%, segundo a pesquisa First Look, da Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL).
Novas locações crescem, e país amplia área
As novas locações no primeiro trimestre superaram a marca de 1 milhão de m², a maior parte (70%) em São Paulo e Minas, segundo a Colliers.
No mesmo período, o país recebeu 350 mil m² de novo estoque. Os estados que mais ampliaram as áreas de galpões logísticos foram Pernambuco, com 139 mil m²; Minas, com 54 mil m²; e Santa Catarina, com 53 mil m².
Com isso, o país aumentou a área disponível para galpões logísticos, chegando a 28 milhões de m² construídos – um aumento de 62% em relação ao primeiro trimestre de 2021.
“As empresas estão cada vez mais focadas em se diferenciar por meio da agilidade na entrega, o que exige galpões estrategicamente localizados, próximos aos centros consumidores”, diz Paula Casarini, CEO da Colliers Brasil.
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Pressão nos preços
A alta demanda pressiona os valores do m², que tiveram valorização de 34% nos últimos 36 meses, chegando a R$ 29,2/m²/mês, na média, no país.
O preço aumenta em regiões próximas a grandes centros urbanos, portos e rodovias. O valor mais alto é de SP, com R$32,5/m²/mês; e o mais baixo é de Sergipe, com R$22/m²/mês.
As regiões próximas à capital paulista têm preços médios acima de R$30/m²/mês, incluindo Guarulhos, Grande ABC, Barueri, Cajamar e Embu.
“A oferta limitada em determinadas regiões, somada aos altos custos de construção e à escassez de terrenos próximos aos principais centros urbanos, devem continuar pressionando os preços de locação para cima”, diz o relatório da Colliers.
Segundo Casarini, além do eixo tradicional Rio–São Paulo, estados como Minas Gerais, Espírito Santo, Santa Catarina, Bahia e Pernambuco vêm ganhando destaque como pólos logísticos emergentes. “Essas regiões se destacam por sua infraestrutura de transporte — com portos, aeroportos e boas rodovias —, além de apresentarem alta densidade populacional e crescente consumo regional”, afirma.
Em SC, o crescimento das importações puxa a demanda por infraestrutura logística. Dados da Sort Investimentos, que administra R$ 3,9 bilhões em ativos do gênero, apontam valorização de 20% no m² no litoral norte do estado, em cidades como Navegantes, Itajaí, Araquari e Garuva, perto de Joinville e na divisa com o Paraná.
Fundos imobiliários
Essa valorização e o aquecimento dos galpões logísticos refletem diretamente nos fundos imobiliários por meio da valorização patrimonial, já que a alta do m² eleva o valor dos ativos detidos pelos fundos.
No primeiro trimestre deste ano, os negócios foram marcados por duas operações expressivas envolvendo fundos imobiliários, que compraram portfólios logísticos.
Uma delas envolveu a compra de galpões em Cajamar, Jundiaí e Ribeirão Preto, em SP; além de Duque de Caxias, no Rio. Ao todo, o negócio envolvendo os quatro ativos somou R$ 1 bilhão, com cap rate estimado em 11%, segundo a Colliers.
A outra operação somou R$ 1,1 bilhão e envolve a aquisição de empreendimentos em Manaus (AM), Rio e Cajamar (SP). O cap rate foi de 9%.
“Os investidores institucionais e individuais buscam portfólios logísticos modernos, bem localizados e com gestão eficiente. Isso fortalece a tese de que os FIIs logísticos tendem a ganhar ainda mais relevância no curto e médio prazo”, diz Casarini.
Alta demanda
O atual cenário de alta no m² e de baixa taxa de vacância reflete uma combinação de fatores estruturais e conjunturais de consumo, varejo e infraestrutura logística.
Casarini cita a expansão do consumo e a mudança no perfil logístico, com consumidores querendo entregas mais ágeis e rápidas. “Isso leva a demanda por galpões para fora de grandes eixos, e impulsiona a descentralização dos centros de distribuição”, afirma.
Há também um movimento das marcas, que buscam se reposicionar revendo cadeias logísticas para que sejam mais eficientes, sustentáveis e tecnologicamente preparadas.
Casarini também destaca o dinamismo do varejo e da indústria 4.0. “As empresas vêm integrando soluções omnichannel [integração de todos os canais de vendas], exigindo maior capilaridade logística”, diz.
Outros fatores que também integram a valorização do m² são as mudanças na malha logística, do país, com maior proximidade a modais de transportes diversificados, e o aumento do custo de construção e do custo de capital.
“Com isso, cidades médias fora dos grandes centros estão se consolidando neste cenário, impulsionadas por três fatores principais: conectividade, custo competitivo e descentralização da cadeia de suprimentos”, afirma a CEO.
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